这里接着仔细的讲一讲上海义品的代客买卖业务，它在初期也并不活跃，直到抗战初才发展起来，其主要客户代买进的有元素五金号和胡姓、孙姓、李姓等中国人，代出售的有上海女子商业银行等。

义品最初经租的大部分是抵押产，代客经租的并不多，以后逐渐发展，民国5年全年经租管理费、也就是佣金收入7600银两，民国6到1年收入经租管理费均在1万银两以上，民国14年后逐年上升，到民国18年突破万银两，民国年后每年都在5000银元以上。民国5年经租房屋超出5000幢。共和国成立后，1950年6月义品代客经租房尚有75幢，月收租金10.4万折实单位，1954年停止代理经租业务时，义品仍有代客经租房屋56幢。

义品除经租业务外还有行产出租业务。义品在每一分支机构成立时，总要买进些房地产，一来是为收租牟利，二来是为宣传广告作用。民国元年时上海义品拥有产业5处。帐面价值6万银两，年收租金.8万银两。上海解放后，1951年上海义总申请登记的土地有丘，房屋400多幢，建筑面积6万平方米。从宣统二年至民国6年，不过7年间上海义品共收行产租金折合银元为11万元。

义品的道契挂号业务也是随着押款关系而发展起来。所收挂号费用与其他外国房地产公司相同。据民国6年上海义品向总公司所作的资产负债报告书所载：民国5年及6年道契挂号费收入分别为.万元与.07万元。抗战初期更因分宅出售盛行，义品权柄单发行数达77张之多。

此外，上海义品还经营建筑设计和代理保险业务，并设有义品砖瓦厂、值得说明的是它已经于民国5年出售。

上海义品从成立到民国6年，年年都有盈余，即使是民国4～6年的年帐面出现红字，但每年要付总公司拨款利息6％故实际还是有盈余。

总公司拨款每月多寡不一。上海义品无独立资本，所需资金靠公司拨款，每年要根据公司拨款数量上交6％利息。上海义品要付清上交利息后，有多余才作为本身盈余，否则作为亏损。但实际是上海义品所上交总公司的利息就是上海义品的盈余部分。

民国6年抗战军兴，义品在闸北的产业部分被毁。太平洋战争发生后，公司为日本恒产公司军管，民国4年部分产业被日军盗卖。抗战胜利后，虽恢复营业，但原气已伤，更因通货膨胀，时局动荡，业务萎缩，公司便将部分产业出售，资金汇往外国，转移投资方向。解放后，上海业务仅限于行产出租及代理经租两项。1954年人民政府取缔外国房地产商代理经租业务后，上海义品公司由于开支浩大、入不敷出，积欠税款、工资甚巨，还有因私套外汇被处罚金需缴付，无法继续维持。义品总公司于1956年1月授权上海分公司，转清上海市房地产公司准予接管，即以义品公司在沪全部资产抵偿债务。旋即达成协议，义品地产公司在上海的业务就此结束。

比利时洋行之所以取得这样骄人的经营业绩，其实通过一句话“三四成之垫本，六七成之借款”，就能别些苗头出来唻。

上海房地产业的市场化程度强，说穿了，投机性强，而从近代上海的发展历史看，房地产投资与投机很难区分，甚至投资不如投机。人到上海，仿佛就会变得疯狂起来，购房愿望强烈而且冲动。与内地城镇、农村不同，内地的业主购置房产，总要在余财充盈之时，才会再考虑购买，而且一旦买下，因为出路有限转移极少，多留给子孙后代继承；而上海业主受外商和市场影响，往往不顾自身财力，以按揭手段完成购房梦想，所谓“完全营业性质，以三四成之垫本，即可购置产业，向中外行商抵押六七成之借款”。

如此胆大，在于看好上海房地产总体上一路走高，获利可靠，追涨不追跌。因此，手有余财者，都以投资房地产业为出路，即使力不逮者，也喜欢以贷款形式购置房地产；一旦获利，则会考虑卖出，赚取差价，等待着下一个买点的到来。房地产业成为上海最大的商品市场。

而且地价房价的不断高涨，往往使人购进房产后不愿随意出让，而是待价而沽，其中一个重要原因，是上海房地产“很容易成为金融界中流转最易之信用筹码”，保值增值的“硬通货”，在万一遇到急需头寸的时候，可以房地产为抵押，向银行、钱庄贷款。而银行、钱庄也视房地产为可靠信用物，在钱庄的抵押贷款物中，房地产往往占到50％以上；笔者最近在档案材料里看到，上海商业储蓄银行在录用练习生时，规定需要殷实保人，一旦该练习生有贪污挪用之事发生，须拿保人是问，保人因此而被银行没收房产者为数不少。

但外商银行比较保守，一般不直接承押中国人的产业，转请房地产中介公司来承接，这些房地产公司向银行的借贷利息在5-6厘之间，而转手贷放给中国人时，利息往往在8厘以上，赚取其中的差价。

而根据介绍，何谓抵押放款，它指的是商业银行资产业务中的一种，指以借款人提供的实物或有价证券作担保的一种放款。根据抵押品的性质，抵押放款可以划分为动产抵押放款和不动产抵押放款。财产一经抵押，在法律上即归债权人所有，借款到期不还，银行有权处理抵押品作为抵偿。

抵押放款的利率低于信用放款，放款的期限则较长。对放款银行来说，抵押放款可以减少放款的风险。虽然担保品并不能保证放款可如期归还，但当借款人破产清算时银行可以据此而成为优先债权人，比普通债权人享有优先受偿权，这是抵押放款可减少放款风险的原因。（未完待续）