房地产抵押放款作为上海滩房地产行业的重要推手，曾经发挥和正在发挥着巨大的作用，据说房地产抵押放款也是外国房地产企业在华经营的业务之一。

有些企业租地后，建屋资金不足，即向出租土地的洋行借款，如山东南路延安东路口寿康里基地，承租人天福公司，因缺乏建屋资金于民国十四年向土地出租人借银65000两，以地上建筑物作抵，期限8年，利息9％。

此处还有拿自置房地产向外国教会抵借款项的，押款利率一般为7到9厘。有押款到期无力清偿而被外国洋行吃进的，比方讲提篮桥区的87号18丘、卢湾区的47号甲丘、黄浦区的1号6丘、常熟区的号6丘、8丘、18丙丘，周家嘴路的兴仁里等。

有的洋行甚至还委托外国房地产商代放款项，开展多种经营。

作为西方在上海滩的私营房地产，外商是不得不需要仔细讲一讲的，比方讲美利坚国商行中国营业公司、英文名称ChinaRealtyCo.FederalInc.U.S.A，它是由大清国光绪二十八年，美国人派克R.H.Parker创办。

主要经营房地产买卖和抵押放款业务，以代客买卖为主。公元195年10月到196年1月，自产买卖利润率11.5％，盈利4万多银两，代客买卖88笔，交易额500多万银两，利润率4％，获纯利1万银两。长期高额抵押放款，放款数额是资本额的5倍，以转押为主。

抵押放款利率具体讲起来大部分为年息8厘～1分，加上佣金1厘半～厘半。转押公司可得利1～厘，主要赚佣金。195年10月～191年底，获利1万银两。197年八一三事变后，被日军军管，交易几乎停顿。

房地产经营中的房地产抵押借款，由于房地产的可靠性，以此为抵押的金融活动普遍开展。上海滩金融业的一只鼎汇丰银行放给业广地产公司抵押借款，仅民国4年即达900余万银元。民国5年前后，外国地产商押在14家外资银行的房地产价值高达1.亿元，竟高出这些银行其他货物押款的1.4倍。他们利用押款继续投资房地产，使产业滚雪球般增值。

外商银行一般不直接承押华人产业，而由外国地产商承接，押款年息8厘以上，而外商向外资银行押款年息5～6厘，转手之间大得其利。而且借款条件苛刻，产业仅按市价折半抵押，期限l～年。

其中华人大业主程霖生向英吉利国人德和洋行押借白银00余万两，后程因标金投机失败，德和刹价取得其大量房地产。比商义品地产公司从清宣统元年、公元1909年以100万规元开始做抵押放款，民国14～17年受押600余笔，放款总额高达1184万银元，并以此取得跑马厅公寓等8处国人房地产权。

华商金融业开展此项业务较迟，其中的福康钱庄房地产抵押放款在大清国光绪三十二年、公元1906年占总抵押放款11.6％，0世纪0年代为0％左右，0年代达50％左右，民国、年竟高至97.％。

此为华人房地产商还运作抵押还债，比方讲大清国光绪二十五年、公元1899年，房地产巨商程谨轩及其后代在静安寺路赫德路口、爱文义路麦特赫司脱路口建造花园住宅。

二十世纪初，华人大房地产商程氏祖孙又在静安寺路卡德路口建造德义大楼。由于程氏后代程霖生和程贻译经营不善，挥霍无度，连连破产。

民国19年、公元190年，程氏后代将上述房地产纷纷向银行、钱庄抵押贷款还债，但又无力赎回，结果抵押的房地产全部被银行、钱庄没收变卖或留作自用，一代民族企业家黯然收场唻。

这里再来讲一讲抵押造房的事体，最初，境内的中外房地产商均采用抵押贷款方式，取得资金，再次投入开发。沙逊、哈同、程谨轩祖孙、李鸿章、盛宣怀、贝润生、周莲堂等人，自境内形成租界起纷纷购置和租赁静安寺路、长浜路（今延安中路）等路段的地产，并以所购或所租地产和其在它处的房产作抵押，向银行、钱庄等贷款，投入房产开发，建造大量房屋。随着地价和房价的不断上涨，这些房地产开发商赢得巨额利润。

除上述中外房地产巨商外，还有许多中小房地产商在境内从事开发时采用抵押贷款方式取得建房资金。民国18～8年，房地产开发商周浩泉租得他人土地作抵押，向钱庄或亲戚借款造房。这期间，他在境内所租的土地有杜美路、古拔路、慕尔鸣路等多处。

华人房地产商周浩泉的借款分为5期，第一期工程动工、借款0％；第二期施工墙身到层搁栅，借款5％；第三期屋面盖好，借款5％；第四期门窗楼板配齐，借款0％；第五期水电卫生设备配齐，借款10％。每次借款，放款人均到现场察看后，凭借条领取。还本采取拨还本息按期递减，每满6个月作为1期，分6期（年）本利偿清。利息按月息1分计算，比银行利息约高50％，并以房租作担保。

契约抵押在中外房地产商中间普遍使用道契作抵押，向银行、钱庄或房地产公司贷款。

作为道契抵押贷款业务，房地产商必须提交自己的道契给放款银行，为自己的经营从金融界取得支持，而道契抵押往往要承受较高的还款利息。

外资银行一般不接受中国人道契抵押借款，只能由外商房地产公司如沙逊、哈同洋行来承接。外商房地产公司向银行借款利息为5～6厘，而转手贷放给中国人时，利息在8厘以上。如程谨轩等人以道契押款承受利息均在8～10厘以上。哈同在境内常以甲地道契抵押贷款购乙地，再以乙地道契抵押贷款购丙地。如此循环，资金越滚越大。

除了向银行、钱庄、房地产商抵押房地产贷款外，还有一些发生在民间的典屋贷款，即以私人房地产作押，出典给承典人，向承典人借款，订立还款期限协议，到时赎回。这类典屋现象在境内也常有发生。（未完待续）