在十九世纪末到二十世纪中前期，阿拉上海滩上头有一家名叫做比商上海义品地产公司、它的英文名称CreditFoncierD EtremeOrient。

比商上海义品地产公司于大清国宣统元年、公元1909年成立，在比利时驻上海领事馆登记，本身无独立资本，系义品地产公司在华分支机构之一。

义品地产公司原名比法银公司，大清国宣统二年改名义品放款银行，民国5年、公元1946年改称义品地产公司。

这家义品公司的主要业务是房地产押款，因上海义品无独立资本，其放款及购买房地产的资金靠总公司拨款，上海义品则以6％利息上缴总公司。总公司的资金来源除股本外，主要靠在欧洲发行债券。宣统元年到民国元年共发行两次债券，第一次总额500万比国法郎，分作1万份，每份500比国法郎，年息5厘，实际发行48***00比国法郎，第二次总额为60万比国法郎，年息4.5厘，汇到中国以7.5厘到1分厘放给客户，这一转手之间就赚了一倍以上利润。

当时外汇是1两银子折合个比国法郎，到民国17年1两银子可折合0余比国法郎时，义品差不多还清了债券本利，截止1949年底止，只剩下约9万比国法郎未还。

上海义品公司放款对象90％以上是华人，以民国0年为例，义品放出款项5笔计506万银两，其中放与外国人或外国企业、教会的有6笔，数额为1万银两，其余47笔，数额为485万银两，均放与中国企业或个人。义品放款利率一般为7.5％～1％；期限1～5年，间亦有～9个月的。义品抵押放款种类就5笔押款来分，有一般房地产（土地连同房屋）押款1笔，空地押款11笔，空地押造（土地是自己的，借款造屋）9笔，租地押造（土地是向他人租的，借款造屋）8笔，房屋押款、也就是讲土地是向他人租的，用己造的房屋作押款4笔。

上海义品地产公司的抵押放款中以空地押造或租地押造条件最苛刻，除了契证过户和房屋造好后必须由义品经租外，其他如打样设计、估价发包、监工、砖瓦供应，都由义品的建筑部和砖瓦厂包办，而且所押款项要由义品保管，只能用作建屋之用。如果押户提前还清押款，还要给付一笔空利息作为赔偿损失。民国19年4月16日义品与李拯、劳泽生订立的押造合同摘译如下：

民国19年4月16日李拯、劳泽生等以其共有的法册00、84号道契地亩余，向义品抵借规银18万两，建筑“林肯公寓”，定期5年，利息常年9厘。

第一条附约：

1.本押款总额1万两（后增加6万两），由押主（义品）暂为保存，作为建筑下开公寓房屋座之用。

.押主对于工程之付款，在任何情况下，不超过本合同预计1万两，将来如果超过此数，其超出部分应由押户（李拯）负担。

.房屋设计打样、估价发包、监工等全由押主建筑工程师承办。公费按照造价4厘抽取。

6.押造之房屋第一层建筑工竣工，应由押主代理的来安保险公司投保火险。

7.房屋造就后，由押主经租部代为经租，划租作息，多则作为拨本。

第六条：押户负责声明，如未取得押主书面同意，不再将抵押产业向第三者加押或设定其他担保权利，否则押主除得立即要求清偿本押款外，并要求贴付个月利息损失。

第七条：在合同期内，押户如欲出售产业，预先须征得押主书面同意。卖得之价，除偿还押款外，并须赔付个月利息损失。

第八条：如押户违背本合同任何条款之一时，押主有权将抵押产业自行营业或变卖或拍卖之。

第九条：在本合同所规定之押款未清偿以前，押户应养护房屋，必须时加以修缮（修理应由押主工程师代办），缴付捐税并由押主代理的来安保险公司保足火险10万两，一切费用均应由押户负担，如不缴付，由押主代为垫付，按照9厘计算利息。

第十条：如押主根据本合同第八条规定出售抵押产业时，卖得之价金，尽先用以清偿押款本利附属欠款，不足之数，仍得向押户追偿。

第十二条：因订立、执行本合同所发生之一切费用，无论其性质若何，均应由押户负担。”

如果押户到期无力偿还，抵押的产业由义品贬价吃进。单以民国5年一年统计，华人被义品吞没的产业就有跑马厅公寓等7处之多。可谓条件苛刻，活生生的对广大华人进行无情的盘剥。

这家上海义品从成立后宣统二年放款规银4万两开始，到民国1年达到507万两，到民国6年止，尚有银元46万元，到民国0年，义品的放款已全部收回。从宣统二年到民国6年，8年间上海义品抵押放款的利息收放高达1千余万银元，尚不包括空利息收入。

义品洋行除以抵押放款为主要业务外，也经营房地产买卖业务。上海义品开头几年没有什么买卖成交，到欧战结束后，渐见活跃，但盈利不多，每年仅数千银两，可是到了民国19年和0年，两年盈利高达10余万银两。

如兴国路、武康路、淮海中路之间1块产业，土地面积约8亩，大部分是空地，建有房屋1所，造价.6万银两，义品于民国18年先后买进，每亩地价包括建筑物在内平均为700银两，共计成本7.6万银两，民国19年即买进后一年多，出售与宁波商业银行，售价49.4万银两，赚了1.7万银两。又如上海义品成立时购入的一处产业，坐落东湖路、常熟路，于民国0年6月出售与大陆银行，售价75000英镑，除佣金1875英镑，净得715英镑，合银111万两，扣除帐面价值47.5万银两，净赚6.5万银两，尚不包括历年的房租收入。（未完待续）