这里先不说这些日后暗中呼风唤雨的华界富豪，而是先来说过如今名不见经传的人物，他就是程谨轩。

程谨轩这个人可是势头闹猛，后来更是号称“沙（沙逊）哈（哈同）之下，一人而已”，而哈同就是本作品主人翁亨同的原型，此时还是承包老沙逊洋行房建项目的包工头。

而在讲起程谨轩之前，还要向铺垫、铺垫，算是交代一下他的东家，及其发迹史。

此外根据介绍，英商新沙逊洋行、英文名称E.D.Sassoon&Co.是英籍犹太人伊利亚斯·台维特·沙逊、英文名字称作EliasDavidSassoon于阿拉大清国同治十一年、公元一八七二年创立的。

因与其胞兄阿尔伯特·沙逊、英文名字AlberrAbdullahSassoon经营的沙逊洋行、英文名称DavidSassoon&Co.中文行名相同，极易混淆，因此人们以其来华先后，在行名前冠以新、老二字，以示区别。但两行在经营及资金上并无关系，各有花头的。

讲起来如今黄浦区的浦西地区才是上海近代房地产业发源地。上海滩开埠初期，西方殖民主义者利用道光二十五年、公元一八四五年强迫大清国政府制定的《上海土地章程》建立租界，并通过永租形式，取得了土地的实际所有权。

土地章程的产生为近代中国资本主义地产经营创造了条件，为近代房地产业的兴起铺平了道路。

而黄浦江畔房地产业的兴衰受国内外战争、政局和经济动荡的影响。具体讲起来，阿拉大清国咸丰三年、公元一八五三年爆发小刀会起义，而紧跟着咸丰七年至清同治元年、公元一八六二年太平军三次进攻上海，租界人口陡增，出现了华洋杂居的局面，对房地产业的形成起了相当的促进的作用。

由于房屋需求迫切，率先涉及上海滩房地产业的老沙逊、怡和、仁记等一批洋行，大量兴建木板简屋，出租牟利，资本主义房地产经营由此在沪上开端了。

随着同治三年太平天国战争平息，并且伴随着同治五年伦敦金融风潮波及上海，一时间租界人口骤减，市面萧条，房地产业一度跌入低谷。

俗话说行情有起有落，阿拉大清国同治九年前后，经济又开始复苏，房地产业得到新的发展，民居房屋由木板简屋改建为以石库门里弄为主的住宅，由此进入到了具有上海滩特色的新阶段了。

而黄浦江畔陆续出现专业性的外商房地产公司，他们依仗租界特权，*纵上海房地产买卖、经营、代客经租等业务，数量占全市九十甚至以上。

上海滩房地产业发展到了十九世纪末，随着社会动荡，战乱频发，黄浦江畔的租界里头人口又一次次大增，房地产业受到刺激，进一步扩大，外商经营房地产的专业性公司大量增加，中国房地产商也开始参与其间。

上海滩房地产业算是由一家独霸，指得是洋人垄断；到了二士争功，阿拉华人也乘势崛起了。

随着参与企业的多元化和实力的增强，上海滩上建房规模越来越大，具体到外滩、南京路一带具备了良好的投资环境，中外投资者纷纷在这里租地造屋，开行设店，这一带逐渐成为“黄金地段”。

外滩上头风格各异的大楼拔地而起，数量之多，为上海滩之冠。同时各类里弄房屋大量兴建，一步步走向了全盛阶段。

晚清的上海滩，西随着方殖民主义主义者带来了完全不同于中国传统生活方式的西式生活方式和西方近代文化，这里有了自来水、马路、电灯、邮政、规范的城市管理和漂亮、干净的城市面貌。

上海滩市政在近代中国率先是上海所独有的，至天津、汉口等口岸城市兴起以后，上海也是最好的，居住环境也是最好的。

并且这种一线城市的优越人居环境不是出现在房地产商宣传中的，而是真实的出现在市俗生活中人。

从政治上观之，由上海为外力侵占人手地；从物质上观之，则上海又为全国文明发轫地。即以交通论，今者轮船纵横，邮电遍国，试推原此事之导线，则上海实开其先，早在一八四七年，一位内地文化人到上海后就感叹，上海就像变魔术似地繁荣，真是个奇迹。他们不是在造西式洋楼，而是在造各式各样的宫殿，就像梦境中的蓬莱仙境一般，而这就是上海滩。

这在近代中国具有很强拉动的效应，使晚清上海独占全国之地利、之人气，而地价自然会大幅度的上涨。而随着人口不断向上海聚集与晚清上海地价呈现正相关关系，也就是作为马太效应。

而外在的因素，比如讲小刀会起义、太平天国运动，每遇大的时局动荡，各地人口，特别是江浙一带的富商巨族竞相涌人上海，导致上海地价大幅度上涨。

人口、资金向上海聚集自然带来了对城市空间的巨大需求。小刀会起义打破了“华洋分居”的禁令，出现“华洋杂居”的局面，而太平天国运动则刺激了土地的投机行为。

大上海哪大上海，你成为了人们心头的明珠了。

而奠定大上海繁荣的基础，刚开始竟然是所谓的永租制度，这里在细说一下，也就是业主在收取押租后，永不干涉承租人对土地的使用，凭从得主管业耕种、收册过户、承粮收租，起造华洋房屋，开沟筑路，概由得主之便，业主也“永”不能收回土地。

而承租人除付给押租外，只需承担每亩制钱1500文的年租，实在是太“优惠”了，其中再通过银行直接代业主“完粮纳赋”。

因而押租实为地价，年租形同地税；名为永租，实为土地使用权的买断，就是出卖了大清国的利益。

永租制，实际形成为上海开埠后的一种特殊的土地买卖制度，而充斥其间的是，华人和大清国的屈辱。（未完待续）