这里就来先看看几则史料，据说，早在《南京条约》不久之后，在道光二十三年十月二十二日、公元一八四三年十二月十三日，阿拉大清国朝廷就下达了在五口切实议定英人居留区域界址，使英人日后不得在界外租地、造屋的谕令。

过了不几年，到了大清国咸丰二年正月二十六日、公元一八五二年三月十六日，美利坚国代理副领事金能亨将一个美利坚国人在英吉利国租界内租地的一份契纸送给时任的上海道台吴健彰盖印，而吴健彰自然还是有些不甘心接受这样武断而又粗暴的所谓“照会”。

于是吴健彰就推口讲，说是洋人们的事体，还是需要和洋人们协商去，也就是讲租地需先得英吉利国领事的同意，理由说的十分的在理。

哪晓得这个美利坚国副领事金能亨分外的强横，一口回绝了，公开反对吴健彰的这种做法，并且限二十四小时之内，阿晓得，上海道台衙门要将道契盖印。

眼看着眼前这个洋人雷霆大发，吴健彰迫于*威，不得不好话说尽，最后这个趾高气扬的啥洋人才宽限了又一个二十四小时，限四十八小时内答复。

并且金能亨接着又发出威胁讲，说这是最后通谍，等于讲就是埃迪美敦书，无奈的吴健彰只得在威胁下屈服了。

真是弱国无尊严，大清国在西方列强的坚船利炮的胁迫下，有一次屈服了，而且更可气的事体还在后头唻。

时间到了同治三年五月初八日、公元一八六四年六月十一日，时任上海道台应宝时出示晓谕：已照会英美法三国领事，嗣后商民租用地亩，必须先行报明领事照会到道，派员会同前往查视，所租地无碍居民，照例税契用印，准其租用。倘有关碍之处，应不准租用。

双方算是第一回合的交锋了。

说来其中还有个令人啼笑皆非的花絮，还是出自这个堂堂的苏松太道应宝时身上，这是阿拉大清国同治八年、公元一八六九年三月二十七日，应宝时发布告示，昭告上海滩百姓讲，从此以后西洋各国人概称“洋人”，不得沿旧习称“鬼子”，违者惩处。

真是黑色幽默，原来后来大清国流传很广的洋人这个称谓，就出自这里，不晓得和上海滩洋人们在上海滩租借地皮，有没有啥关联，只是无处考证了。

而上海滩上头的洋人们靠着从阿拉大清国、其实就是老百姓手头巧取豪夺来的地皮，修建起了一栋栋的洋楼，过着灯红酒绿、纸醉金迷的生活，记得当时有首竹枝词这样讲道：

龙肝豹髓之珍，麟脯凤胎之美，无不罗列几案以供先尝；而佳酿葡萄、深杯鹦鹅，觥筹交错，欢乐未央。饮酒之余，复行奏乐，琴瑟笙钟之韶，金石丝竹之音，纷纷杂作，嘈切可听。西妇复娇音顿足，以妙歌舞之；节前喝后，于联袂拊掌。以极欢乐之乐，使忘羁旅之愁。

洋人们在上海滩上头经营房地产业务，依仗的是不平等条约的庇护，不受阿拉大清国法律的约束。每当华人与外国侨商在房屋、土地问题上发生纠葛涉辰光时，洋人们所谓有领事裁判权保护，即使在会审公廨审理，也由外国领事说了算，华官无实权。

伊洋人的房地产经营者还在租界统治机构中拥有相当权势，当租界扩张，越界筑路以及市政建设拓展之时，伊往往首先闻讯而动，从中得益的就是洋人房地产商。

洋商勾结租界当局圈地贱买，获取暴利，特别是早期为最多的了，阿晓得？

比方讲有的业务如“道契挂号”，也就是用洋人们名义租地取得道契，再出权柄单给华人买主就直接以洋人们方可租地的特权，而得以纯粹以洋人们身份赚钱。

此外“代理经租”就是利用洋行权势吓唬租户，为华人业主包收租金的无本生意。

另外，洋人房地产商在资金运用上还受到其本国金融业的大力支持。华人房地产业，一部分大业主拥有大量的产业，但多数委托洋人经租，除收租外很少其他经营，分明是仰人鼻息、也就是无奈甚至主动的依靠阿拉上海滩上头洋人们的特权唻。

如此一来，虽然讲华商房地产企业数量不少，但规模小，分散，又无特权，不能与洋商抗衡，虽然也出过几个“房地产大王”，但与洋商比，只是小巫见大巫。

洋人房地产商在租界存在的一百年期间凭借远非公平竞争的市场机制，始终占据上海滩房地产业主导地位。而这就是半殖民地、半封建社会中，被租界特权扭曲的市场经济体制房地产业的历史面貌。

阿拉上海滩土地管理体制、管理手段，也随着房地产市场兴起、发展而变化。开埠前，土地产籍、发证由上海县署掌管，管理的目的是收取田赋。

而日常土地买卖、典押等事务仅由最低级的、不入正式官制的“乡官”，比方讲如地保、图董、册书等代表官方出面办理。

阿拉上海县开埠后，洋商“永租”土地变成涉外事务，因此改由高级地方官府道台管理，后因租地业务频繁，在上海道台下设专职管理机构—会丈局。

于此同时，大清国官府的管理手段也随之改善，如道契附有相当明晰的地块图。而随着时间的推移，到了民国十六年上海设市后，成立了专业化的土地局，所发土地执业证、土地所有权状，每证均附详细地形图，改变了旧有契证没有地形图，单、地面积多有出入的缺陷。对土地权益的转让，在地契上做过户批注，或调换地契，改变了旧时只换粮串户名，不换地契户名，或者将原契割裂分执等简单做法，防止了旧时地契真伪莫辨等弊病。

凡此种种举措，对于近代上海滩上头的房地产市场正常发展具有相当重要的作用。（未完待续）